ROMA  03/10/02                                                                             2° LEZIONE

                                            I PRINCIPI DELL’ESTIMO

1.     Il giudizio di valore dipende dallo scopo della stima .Questo significa,che quando facciamo una stima ,il valore che cerchiamo è funzione dell’aspetto economico a riguardo.Valore di mercato ,esempio di un edificio,troviamo il valore nello stato in cui si trova,cioè individuo la somma per cui scambiare il bene;Valore di costo,cioè la somma dei fattori produttivi che concorrono alla realizzazione dell’edificio;Valore di trasformazione,tipo trasformiamo l’edificio in un’altra destinazione d’uso,perché potrebbe avere un apprezzamento sul mercato:

                                                     Vt = Vmt - Kt >Vma

                                                              qⁿ            

Vt = valore di trasformazione

Vmt = valore di mercato dopo trasformazione

Kt = costo di trasformazione

Vma = valore attuale di mercato      

q = 1+ r

n = numero degli anni necessari alla trasformazione.

cioè faccio una trasformazione a condizione che ci sia una conveniente ritorno economico     V_t > V_ma

RENDITA URBANA      

Essa è quel  plus valore che deriva dalle aree nel loro passaggio da aree agricole a aree edificabili. Esempio,un’ area agricola con valore ipotetico di 1€ al mq,divenendo edificabile passa a un valore di 100-200 € al mq.Quindi il valore dell’area edificabile è una rendita;il P.R.G.,nel momento in cui viene redatto concretizza per ogni aree le varie rendite.

I piani integrati,mandano in deroga i piani regolatori.(l’approvazione avviene tramite strumenti accelerati,conferenza dei servizi – accordo di programma).

La rendita delle aree industriali è molto bassa ,poiché le industrie hanno bisogno di grandi spazi e gli edifici costano poco.Di contro gli edifici direzionali,avendo bisogno di spazi piu’ piccoli,hanno una rendita piu’ alta.

La rendita è influenzata anche dalla posizione dell’edificio dando origine alla rendita di posizione  .

Davide Riccardo,approcciava la rendita urbana,parlando della rendita differenziale,legata alla fertilità dei terreni agricoli;ad esempio i terreni piu’ coltivati sono quelli piu’ fertili,di prima scelta.Una volta che i terreni di prima scelta saranno finiti si passa a quelli di seconda e terza scelta e ,via dicendo;in questo caso i terreni di prima scelta avranno una rendita piu’ alta poiché,produco materia che avrà lo stesso prezzo di quella del terreno di seconda scelta,ma ottenuta con minor fatica.

La rendita urbana di posizione ,sarà data dalla differenza dell’apprezzamento del mercato dovuto al posizionamento rispetto alla centralità.

Von Thunam,aggiunge alla formulazione della rendita,il costo di trasporto,rispetto alla centralità o ai mercati,considerando i tempi di percorrenza e i vari costi supplementari.

Carlo Marx,parlava della rendita di scarsità(o assoluta);diceva che i proprietari dei grandi latifondi coltivano solo una parte delle proprietà,in relazione alla capacità produttiva inferiore rispetto al fabbisogno,creando un’apprezzamento.

Legge della domanda e dell’offerta:nel grafico della domanda e dell’offerta,vi è un punto in cui compratore e venditore si incontrano e ,avviene la compra/vendita.

Max,diceva che se contengo la produzione,la damanda cresce,di conseguenza i prezzi.

Il P.R.G..limita le aree edificabili,facendo aumentare la domanda.

Loligopolio,si verifica quando il mercato è nelle mani di poche persone,immettendo nel mercato poche aree edificabili.

Valore complementare = è quello che ha una quota parte del bene rispetto all’intero.Cioè che può essere che i beni presi in considerazione singolarmente,non valgono il totale del bene,cioè riguardo solo una porzione.

Valore di surrogazione = lo abbiamo quando non è possibile dare un valore a un bene,comparandolo con quelli sul mercato.Esempio può essere un industria abbandonata,che non è comparabile,quindi si fa la stima del costruito alla data di oggi.

Vetustà e obsolescenza:legati alla vita media dei fabbricati(per le residenze e pari a 100 anni,per le industrie a  50.)

2.     La previsione è il carattere immanente del giudizio di valore.Un atto di previsione,è una previsione del valore fatto su alcune indagini.La presenza di vincoli può essere un fattore determinante di stima.

Legge 1089 del ’39,vincoli sui beni architettonici e artistici.

Legge 1497 del ’39,vincoli paesaggistici.

L’analisi viene fatta attraverso tutte queste indagini(staticità,vincoli,vetustà,conformità allo strumento urbanistico).

Carattere immanente,significa che c’è la permanenza delle condizioni,cioè che la stima viene fatta sulla permanenza delle condizioni in quella data precisa.

3.     IL prezzo è il fondamento del giudizio di stima.Valore di scambio e valore di uso: esempio può essere il cristallo,che ha un alto valore di scambio ma un basso valore d’uso,mentre l’acqua ha un alto valore d’uso,ma un basso valore di scambio.

Un bene economico deve essere:

               - utile

               - limitato

              - accessibile

Esempio di stima ,può essere un parco urbano,stimandolo per il suo valore d’uso e non per quello di scambio.

4.     IL metodo è unico ed è basato sulla comparazione.Il valore di un bene si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con altri già stimati sul mercato.Quindi comparare il bene con parametri/dati storici,cioè atti di compra/vendita di beni similari.

Esistono gli osservatori immobiliari,che compiono dei monitoraggi di atti di compra/vendita e su base statistica individuano i valori di mercato.

PREZZO = dato storico ( il bene si è compra/venduto a tot prezzo)

VALORE = dato previsionale( do un giudizio di valore di stima)

5.     La stima deve essere oggettiva(teoria dell’ordinarietà) .Non facciamo la comparazione,sul primo dato incontrato,i dati devono essere vagliati,cioè ordinari,legati al concetto di frequenza che quel dato storico ha,probabilità dell’evento.

LEGGE DI GAUSS: mettendo in grafico le frequenze e i prezzi ,ottengo una campana,piu’ o meno alta.Piu’ é alta tanto è alta la frequenza del prezzo del bene oggetto di stima e lo si prende come riferimento.

SE la campana è simmetrica ho:           Vme = P1+P2+P3+Pm

                                                                               3

Nella realtà si ottengono valori molto oscillanti,perciò la campana risulta sempre asimmetrica e abbiamo:                          Vme = å (i = 1-n) = Fi Pi

                                                                                             å(i = 1-n)Fi

Esempio:

P₁ = A(mq)* P_u1(u/mq)

P₂ = B(mq)* P_u2(u/mq)

P₃ = C(mq)* P_u3(u/mq)

P_n = T(mq)* P_um(u/mq)

V_me = A* P_u1+B* P_u2 +C*P_u3 +T*P_um

                      A+B+C+....T